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Cosa sapere della manutenzione ordinaria

La detrazione fiscale del 50% per la ristrutturazione edilizia, prorogata dalla Legge di bilancio al 31 dicembre 2017, riguarda gli interventi sull’immobile per manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia.

Per manutenzione ordinaria, dove è possibile fruire della detrazione fiscale, si intendono interventi su “parti comuni di edifici residenziali” e a “particolari condizioni su singole unità immobiliari”.detrazioni_2017_operam

L’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01) che alla lettera a) definisce gli “interventi di manutenzione ordinaria” gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Si tratta quindi di interventi che agiscono su “finiture e materiali esistenti”, senza che vi sia la loro sostituzione.

Per “parti comuni di edifici residenziali”, dove è possibile la detrazione fiscale del 50%, sono, ai sensi dell’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice civile:
– tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
– le aree destinate a parcheggio come i locali per i servizi in comune, tipo la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
– le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini (in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche).

I lavori di manutenzione ordinaria,  per le parti comuni degli immobili residenziali, in cui Operam Srl  svolge e permettono di adempiere per la detrazione Irpef al 50% sono:

  • opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici
  • rifacimento completo delle facciate
  • ripristino di intonaci
  • rifacimento coperture, tetti e balconi
  • riparazioni di balconi nelle parti murarie (frontalini, cielo), sostituzione di parapetti e ringhiere conservando caratteristiche (materiali, sagome e colori) uguali
  • impermeabilizzazione di tetti e terrazze
  • riparazione e sostituzione di grondaie, pluviali e camini anche con materiali diversi
  • rifacimento o sostituzione dei cornicioni conservando i caratteri essenziali preesistenti (materiali, dimensioni)
  • riparazione o rinforzo della struttura di parapetti e balconi conservando caratteri uguali a quelli preesistenti
  • risanamento di murature umide
  • pitturazioni e rivestimenti tradizionali (silossani, silicati, calce, quarzo)
  • sostituzione tegole con altre uguali a quelle preesistenti
  • opere necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti
  • sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti
  • tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni
  • bonifiche antimuffa
  • riparazione di ringhiere, parapetti e recinzioni
  • sostituzione dei gradini delle scale con gradini uguali a quelli preesistenti, interni e esterni
  • verniciatura delle porte dei garage
  • sostituzione lucernari con altri aventi gli stessi caratteri (sagoma e colori) di quelli preesistenti
  • riparazioni murarie del locale caldaia varie conservando le suddivisioni interne preesistenti
  • sostituzione persiana conservando le caratteristiche preesistenti (sagoma e colo)

 

 


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Per tutti tali interventi la detrazione dall’Irpef, nella misura pari al 50%, spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale; se tali interventi vengono eseguiti sulle proprietà private dei singoli condomini o sulle loro pertinenze (come ad esempio garage, cantine, soffitte) non danno diritto ad alcuna agevolazione.

Le agevolazioni, che permettono di fruire della detrazione fiscale al 50% per la manutenzione ordinaria, sulla singola unità immobiliare devono riguardare i lavori di intervento più ampio, ovvero la semplice sostituzione del pavimento non rientra ma se insieme alla sostituzione avviene la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuovi muri divisori o lo spostamento dei servizi, può rientrare nella detrazione. Così anche rientrano lavori per la realizzazione di  servizi igienici (lavoro di manutenzione straordinaria) e poi si tinteggiano le pareti in tal caso la tinteggiatura è una spesa che può essere detratta al 50%.

Operam Srl ricorda che per fruire della detrazione fiscale bisogna pagare le spese con bonifico bancario o postale da cui risultino:
– la causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16 -bis del Dpr 917/1986)
– il codice fiscale del beneficiario della detrazione (per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, è necessario indicare il codice fiscale del condominio e quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento)
– il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
Indicare nella dichiarazione dei redditi dati catastali identificativi dell’immobile su cui si sono realizzati gli interventi (*).Oltre a pagare le spese con bonifico e conservare la relativa ricevuta, è necessario conservare altri documenti quali le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione. Per gli interventi di manutenzione ordinaria realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta la documentazione prevista, può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.

Bonus mobili, anche questa detrazione prorogata fino al 31 dicembre 2017.
Come per tutti i lavori di ristrutturazione, anche quelli di manutenzione ordinaria su parti comuni di edifici residenziali permettono di godere anche di un’altra detrazione fiscale, il “bonus mobili”. I bonus mobili è la possibilità di detrarre dall’Irpef, dovuta nella misura pari al 50% , l’acquisto di mobili nuovi e grandi elettrodomestici di classe A e A+ per i forni destinati ad arredare l’immobile oggetto di ristrutturazione.
Il principale presupposto per avere la detrazione è la realizzazione di un intervento di recupero del patrimonio edilizio, sia su singole unità immobiliari residenziali, sia su parti comuni di edifici residenziali (guardiole, appartamento del portiere, lavatoi, ecc.).

(*)I condomini che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione al 50% per i lavori sulle parti comuni. In base a quanto ha precisato l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 3/E del 2 marzo 2016 il pagamento delle spese deve essere sempre effettuato mediante l’apposito bonifico bancario/postale e in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute riportando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico. Il contribuente dovrà dimostrare, in sede di controllo, che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.

Pubblicato il 25 ottobre 2017

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